2026 부동산 보유세 완벽 정리재산세·종부세 계산·6월 1일 기준일

 

🏠 부동산·세금 | 2026년 최신 업데이트

2026 부동산 보유세 완벽 정리
재산세·종부세 계산·6월 1일 기준일

6월 1일 기준일을 앞두고 부동산 보유세 전략을 세우세요. 재산세·종부세 계산법, 1주택자·다주택자 절세 전략까지 한 번에 총정리합니다.

📅 2026년 5월 업데이트 ⏱ 읽는 시간 약 9분 🏷 flowercode.tistory.com

📌

6월 1일이 부동산 보유세 기준일입니다

6월 1일 현재 부동산을 소유한 사람이 그 해 재산세와 종부세를 납부합니다. 매도·매수 계획이 있다면 이 날짜를 기준으로 전략을 세우세요.

📌 목차

1. 보유세란? 재산세 vs 종부세 차이
2. 6월 1일 기준일의 의미와 전략
3. 재산세 계산 방법 및 납부 일정
4. 종부세 계산 방법 및 공제 혜택
5. 1주택자·다주택자 절세 전략
6. 자주 묻는 질문 (FAQ)

📅

보유세 기준일

6월 1일

🏠

종부세 1주택 기준

공시가 12억↑

💰

재산세 납부

7월·9월

🏠 보유세란? 재산세 vs 종합부동산세 차이

부동산 보유세는 부동산을 보유하는 것 자체에 부과되는 세금입니다. 크게 재산세와 종합부동산세(종부세) 두 가지로 나뉩니다.

💼 재산세

• 부과 대상: 모든 부동산 소유자
• 부과 기관: 지방자치단체 (지방세)
• 납부 시기: 7월(건물분), 9월(토지분)
• 계산 기준: 공시가격 × 공정시장가액비율 × 세율
• 세율: 0.1~0.4% (주택), 0.07~0.4% (토지)

🏛 종합부동산세 (종부세)

• 부과 대상: 공시가격 일정 기준 초과자
• 부과 기관: 국세청 (국세)
• 납부 시기: 12월
• 1주택자 기준: 공시가격 12억원 초과
• 다주택자 기준: 합산 공시가격 9억원 초과

📅 6월 1일 기준일의 의미와 전략

재산세와 종부세 모두 6월 1일 현재 소유자에게 부과됩니다. 이 기준일이 부동산 매매 전략에 큰 영향을 미칩니다.

🔑 6월 1일 기준일 핵심 포인트

① 5월 31일 이전 매도 완료 (등기 이전)
→ 6월 1일에 소유자가 아니므로 당해 재산세·종부세 면제. 매수자가 납부.

② 6월 2일 이후 매수 (잔금·등기)
→ 당해 재산세·종부세는 매도자가 납부. 매수자는 내년부터 납부.

결론: 세금 부담 측면에서 6월 2일 이후 취득이 유리하고, 매도는 5월 31일 이전 등기 완료가 유리합니다.

⚠️ 기준일은 "잔금일"이 아닌 "등기일" 기준! 잔금을 5월에 치렀더라도 등기이전이 6월 1일 이후라면 매수자에게 세금이 부과됩니다. 계약 시 등기일을 명확히 확인하세요.

💼 재산세 계산 방법 및 납부 일정

재산세 계산 공식

재산세 = 공시가격 × 공정시장가액비율(60%) × 세율

주택 재산세 세율표

과세표준 (공시가 × 60%)	세율	누진공제
6,000만원 이하	0.1%	—
6,000만~1.5억원	0.15%	3만원
1.5억~3억원	0.25%	18만원
3억원 초과	0.4%	63만원

📊 공시가격 5억원 아파트 재산세 계산 예시
과세표준 = 5억원 × 60% = 3억원
재산세 = 3억원 × 0.4% - 63만원 = 57만원
+ 도시지역분 재산세 및 지방교육세 합산 시 약 75~80만원 수준

납부 시기	대상	비고
7월 16일~31일	주택분 재산세 1/2 + 건축물분	분납 신청 가능 (250만원 초과 시)
9월 16일~30일	주택분 재산세 나머지 1/2 + 토지분	주택 공시가격 9억원 이하는 7월에 한번에 납부 가능

🏛 종부세 계산 방법 및 공제 혜택

종부세 과세 기준

구분	종부세 과세 기준	기본공제
1세대 1주택자	공시가격 12억원 초과	12억원 공제
일반 (다주택 등)	공시가격 합산 9억원 초과	9억원 공제
법인	공시가격 합산 전액	공제 없음

1주택자 종부세 세율 (2026년)

과세표준	세율
3억원 이하	0.5%
3억~6억원	0.7%
6억~12억원	1.0%
12억~25억원	1.3%
25억~50억원	1.5%
50억~94억원	2.0%
94억원 초과	2.7%

💡 1주택자 추가 공제 혜택 1세대 1주택자 중 ① 고령자 공제 (60세 이상 20~40%, 80세 이상 40%), ② 장기보유 공제 (5년 이상 20~50%)를 합산해 최대 80%까지 세액공제를 받을 수 있습니다. 부부 공동명의는 각각 9억원씩 공제.

💡 1주택자·다주택자 절세 전략

• 👫
  부부 공동명의 전환

  단독명의 1주택자의 경우 부부 공동명의로 전환하면 각각 9억원씩 총 18억원 공제. 단, 공동명의는 1주택 단독명의 고령자·장기보유 공제 혜택을 받지 못하므로 어느 쪽이 유리한지 계산 후 선택.

• 📉
  공시지가 이의신청 (5월 29일 마감!)

  공시가격이 과도하게 높다고 판단되면 이의신청을 통해 낮출 수 있습니다. 공시가격 하락 → 재산세·종부세 동시 절감. 무료이며 페널티 없음.

• 🏠
  다주택자: 6월 1일 전 정리

  다주택자는 종부세 세율이 크게 높아집니다. 보유 주택 중 정리가 필요한 물건이 있다면 6월 1일 이전 등기 완료가 중요합니다. 양도세와 종부세 절감 효과 비교 필수.

• 🏦
  임대사업자 등록 검토

  임대주택으로 등록 시 합산배제 혜택(종부세 합산에서 제외)을 받을 수 있습니다. 단, 의무임대 기간(10년), 임대료 인상 5% 제한 등 조건 충족 필요.

• 🎂
  고령자·장기보유 공제 극대화

  1주택자로 60세 이상이거나 15년 이상 보유했다면 세액공제가 최대 80%까지 적용됩니다. 매도 시점보다 보유 시 절세가 유리한지 계산해보세요.

❓ 자주 묻는 질문 (FAQ)

재산세와 종부세를 둘 다 내야 하나요?

네. 재산세는 모든 부동산 소유자가 납부하고, 종부세는 공시가격이 기준(1주택 12억, 다주택 합산 9억)을 초과한 경우에 추가로 납부합니다. 단, 종부세 계산 시 이미 낸 재산세는 공제됩니다.

5월에 집을 팔았는데 재산세는 누가 내나요?

기준일인 6월 1일 현재 등기부상 소유자가 납부합니다. 5월 31일까지 등기이전이 완료되었다면 매수자가 당해 재산세 전액을 납부합니다. 6월 2일 이후 등기이전이면 매도자가 당해 재산세를 납부합니다.

공시가격이 12억인데 종부세 대상인가요?

1세대 1주택자 기준으로 공시가격이 정확히 12억원이면 종부세 대상이 아닙니다. 12억원을 초과하는 경우에 과세됩니다. 단, 다른 주택(배우자 소유 포함)이 있다면 합산 기준(9억원)이 적용되므로 주의가 필요합니다.

전세를 끼고 집을 사면 재산세·종부세 부담이 달라지나요?

임차인(세입자)이 있어도 재산세·종부세는 등기부상 소유자가 납부합니다. 전세금은 보유세와 직접 관련이 없습니다. 다만 전세를 끼고 취득 후 매도 시 양도세 계산에서 전세금이 반영됩니다.

상속받은 주택도 종부세 합산 대상인가요?

원칙적으로 상속받은 주택도 보유 주택 수와 공시가격에 합산됩니다. 단, 상속 개시일로부터 5년 이내의 상속주택은 합산 배제 특례가 적용될 수 있으며, 조건에 따라 다르므로 세무사 상담을 권장합니다.

📎 함께 읽으면 좋은 글

• 공시지가 이의신청 완벽 가이드 2026 — 5월 29일 마감
• 종합소득세 신고 완벽 가이드 2026 — 직장인 부업자 필독
• SK하이닉스 주가 전망 2026 — HBM 세계 1위 분석

#부동산보유세 #재산세계산 #종부세절세 #6월1일기준일 #다주택자세금 #1주택자절세 #종합부동산세 #부동산세금 #재산세납부 #2026부동산

flowercode.tistory.com | 본 포스팅은 일반적인 정보 제공 목적이며 개인 세무 상담은 세무사에게 문의하세요.